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购买二手房的相关提示

一.二手房的优势

随着人们置业观念的转变,尤其作为首次置业者,选择二手房具有多重优势:

1.同新房相比,二手房价格较低,在楼价高位运行的现状下可以减缓置业压力;

2.新房开发逐渐远郊化,二手房的交通出行更加便利,生活设施往往更加成熟;

3.二手房入住率一般较高,生活配套更加齐全,社区管理更加成熟;

4.可以上市交易的二手房均已出房产证,产权风险相对较低;

5.二手房交易周期30-40天,过户后即可收楼入住,可避免既要交租,又要还贷的双重负担;

6.二手房即买即出证即收楼,流通更加方便,投资价值更高。

二.估算购房能力

在决定购买二手房之前,客观地对自己现在和未来的经济能力做评估是十分必要的,主要包括以下几个方面:

1.家庭资产总值(包括现金、股票及自己现有住房的置换价值),最好另外预留5-10万元作为灵活支配的费用;

2.根据家庭近期的收支状况,每月还贷金额控制在家庭总收入的1/3以内比较合理;

3.估计银行利率变化对自己还贷的影响。

三.网上初选房源的四项考量

最棒指南针网站为买房人准备的房源信息,可以有效帮助买房人少走弯路,初选房源可以从交通、环境、户型、周边生活配套四方面综合考量:

1.从交通看居住出行的便利度

从交通方便来讲,小区的出入口最好在交通主干线路边,车辆的进出能得到保证。还有小区最好在公交车站和地铁站的200米范围内,这个距离不会使您感到劳累。再有如果您经常出差,那么距离火车站2~5站路程应该是您的首选。这样使您往来方便,并且不会受到火车笛声的干扰。同时也提醒你,小区靠近学校和商业区,一般人流比较大,出行高峰时间容易出现交通堵塞。

2.看小区环境的舒适度

选择环境,首先要考虑小区绿化率,虽然在商品房销售中绿化率是一个必备的硬件指标,但是在二手房中绿化率还没有得到大家的重视。一般来讲30%~40%的绿化率可以保证小区的环境品质,并且不会占用太多的公摊面积。

除此之外,活动场所别致的小花园、水池和丰富的健身设施,将是大家茶余饭后聚会、游乐和健身的好去处,并且也给大家增进邻里关系提供了良好环境。

3.看房屋本身的户型结构

选择户型,要着重注意采光和通风。一般情况下,房屋应该有至少保证3个小时的日照和至少5个小时的通风。厨房和卫生间最好有向外的窗户,防止污浊的气体进入室内。还有就是各功能区应该是比较独立,并且有一定的功能划分,避免居住时的互相打扰。

4.看周边生活设施的齐全性

住房周边的教育环境、购物环境、金融服务场所都是生活便利性的重要衡量指标。在选房时就应该注意房子附近有没有幼儿园、学校。购物、银行、医院也是居住生活考虑的重要因素。一般来讲,距离小区500米以内最好有较大的综合超市、菜市场、银行、医院等场所。如果小区门口或小区里配套有24小时的便利店,那将是再好不过了。

四.分类找房提示

1.购买学区房的提示事项:

为了让孩子上个好学校,家长往往会提前物色名校周边的房屋,目前学区房在各大城市是二手房中最抢手的一类,经常供不应求。

学生入学涉及的条件很多,除了拥有招生地段的房产,还需要户籍与住址一致,而且原业主户口已迁出等,购买了房屋但读不了名校的情况也时有发生,因此我们建议买房人:

1.房屋所在路段不同,所能进入的学校也不同,特别是有些楼盘即便是位于名校区域也不一定入读名校。因此在决定购房前应先向各区教育局咨询二手房生源是否属于名校招生范围,最好亲自到学校去问清楚能否入读。

2.很多城市的教育管理部门以“实际居住地为依据,入户必须一致”为原则分配学位,因此要与业主协商提前办理户口迁入手续以免耽误小孩入学。

3.了解清楚前业主是否有子女仍在对口小学就读。如个别地区规定只有居住单元没有小孩在对口小学就读1-5年级的,才能按地段生招收。否则只能等业主的小孩读完5年级才行。

2.购买婚房的建议:

对于大部分事业未定型的年轻人,购房多数是过渡性质,即使家庭条件很好也不应追求豪宅,性价比高的二手房是首选。

1.如果已经有结婚打算的,应综合考虑双方的上班时间成本。两个人如果工作区域不同但都很稳定的,建议偏重考虑太太多一些;如果不与父母同住,尽量不要距离父母住处太远,以方便照顾老人。

2.量力而行,梯度式购房。买房应从自身的需求出发,家庭条件十分好的,而且工作比较稳定的人士可以一步到位。如果家庭条件还可以的,可以先购买小一点的新房,以后再换大一点的。

3.考虑子女教育。年轻人不久也要面对婚育问题,而且一般四五年内也不会换房,因此年轻人选择房源时应将小孩未来的教育问题考虑进去,先选择配套或周边有幼儿园、小学的楼盘,方便日后接送小孩,有条件的最好选择入读名校。

4.如果是家人出首付款,自己还按揭买房的,要考虑自己的还款能力。还款年限选择15-20年较为合适,若贷款年限太短,还款压力相对较大,而贷款年限过长,受加息等政策的影响会加大。

5.选择有增值潜力的楼盘。年轻人购房多为过渡性质,应选择保值或增值潜力大的楼盘,换房时可以卖个好价钱,减少购买新房的压力。

3.购买投资型房产的建议:

a.长线投资建议:

1.对大中城市的长期观察总结,80㎡以下的房屋占到总租赁成交的70%,中小户型最受市场欢迎,房屋的每平米租金,基本上是随着面积的增加而减少;

2.40㎡以下及140㎡以上房屋因为其中不少是公寓、豪宅,所针对的是高端客户群体,租金水平自然比普通住宅要高。不过因为豪宅的投资大,而且市场占有率相当低(大中城市120㎡以上房产量例为6%左右),所以长线投资以小户型为首选;

3.有意做长线投资的买房人,不妨考虑一房一厅的小户型,特别是小复式及公寓,租金高的同时拥有旺盛的市场需求。

b.短线投资建议:

1.选择市中心区域成交量大的楼盘的一房、二房以及小三房;

2.特别关注降价急售的房源;

3.重点考虑有重大交通改善、增加重点配套设施的地段房源;

4. 低买高卖,宜在楼市开始上涨时入市,持有3-5个月转手。